Chorwacja to kraj o zachwycającym wybrzeżu, średniowiecznych miasteczkach i tętniących życiem ośrodkach miejskich, dlatego właśnie każdego roku wielu obywateli Unii Europejskiej decyduje się na zakup domu lub mieszkania na chorwackim wybrzeżu. Choć znalezienie wymarzonej nieruchomości jest stosunkowo łatwe, należy pamiętać, że zakup posesji w Chorwacji może pociągać za sobą pewne problemy prawne, szczególnie dla obcokrajowców, którzy nie znają języka chorwackiego ani lokalnych przepisów i zwyczajów. Rozmawialiśmy z Anją Haramija, adwokat w biurze kancelarii Peterka & Partners w Chorwacji o wyzwaniach prawnych związanych z zakupem nieruchomości w tym kraju.
Czy obywatele UE i osoby prawne muszą uzyskać specjalne zezwolenia na zakup nieruchomości w Chorwacji?
Anja Haramija: Obywatele państw członkowskich UE/EOG i osoby prawne z państw członkowskich UE/EOG mogą nabywać prawo własności nieruchomości na takich samych zasadach jak osoby prawne z siedzibą w Chorwacji i jej obywatele. W praktyce oznacza to, że osoby prawne z siedzibą w UE i jej obywatele mogą nabywać nieruchomości w Chorwacji bez konieczności uzyskania specjalnego zezwolenia, jednak muszą uprzednio uzyskać chorwacki Osobisty Numer Identyfikacyjny (PIN/OIB), aby móc zarejestrować swoje prawo własności nieruchomości w księdze wieczystej. Uzyskanie chorwackiego PIN zazwyczaj trwa kilka dni od momentu złożenia wniosku, więc ta formalność nie opóźnia procesu zakupu.
Jak nabyć własność nieruchomości w Chorwacji?
Anja Haramija: Prawo własności nieruchomości nie przechodzi na nabywcę automatycznie wraz z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości i zapłatą ceny. Aby stać się właścicielem nieruchomości konieczne jest zarejestrowanie prawa własności w księdze wieczystej. Wniosek o rejestrację prawa własności musi zostać złożony przez prawnika nabywcy lub przez notariusza w wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego według miejsca położenia nieruchomości. W celu zarejestrowania nabytego prawa własności nabywca powinien dostarczyć do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu zawartą i poświadczoną notarialnie umowę sprzedaży oraz poświadczony notarialnie akt rejestracji, na mocy którego sprzedający zezwala nabywcy na rejestrację prawa własności nieruchomości bez ograniczeń. Mając na uwadze, że właściwy wydział ksiąg wieczystych nie dokona rejestracji przeniesienia własności, jeśli wyżej wymienione dokumenty nie zawierają wszystkich istotnych postanowień przewidzianych przez prawo, zdecydowanie rekomenduję, aby dokumenty te zostały sporządzone lub sprawdzone przez pełnomocnika nabywcy w celu uniknięcia potencjalnych problemów.
Czy państwa kancelaria prowadzi wiele spraw związanych z rozwiązywaniem problemów dotyczących nieruchomości nabywanych przez obywateli UE? Jakie są najczęstsze problemy, z którymi borykają się obecnie nabywcy nieruchomości w Chorwacji?
Anja Haramija: Mając na uwadze, że kancelaria Peterka & Partners może zapewnić wsparcie prawne obywatelom krajów UE przy nabywaniu chorwackich nieruchomości, mamy wiele takich zapytań i bogate doświadczenie w rozwiązywaniu problemów, które napotykają obywatele i firmy z UE na każdym etapie zakupu. Z naszego doświadczenia wynika, że większość problemów, z jakimi borykają się nabywcy takich nieruchomości jest związana z niezrozumieniem danych zawartych w dwóch różnych rejestrach: księgach wieczystych i katastrze, a także z niewystarczającą weryfikacją uzyskanych pozwoleń na budowę oraz dokumentów w zakresie planowania przestrzennego. Prowadzimy również wiele spraw związanych z istotnymi wadami nieruchomości dostrzeżonymi przez nabywców dopiero po nabyciu. W większości z nich byliśmy w stanie z powodzeniem wyegzekwować roszczenia nabywcy względem sprzedającego (np. poprzez obniżenie ceny zakupu), o ile nabywca zwrócił się do nas w ustawowym terminie przewidzianym dla tego typu roszczeń. Ponadto, doradzaliśmy nabywcom w sporach przeciwko sprzedającym dotyczących zwrotu zaliczek na zakup nieruchomości. W trakcie lub po sfinalizowaniu procesu nabycia nieruchomości może wystąpić wiele innych problemów, a z naszego doświadczenia wynika, że prawie wszystkich można uniknąć, gdyby nabywca miał odpowiednie wsparcie prawne i przeprowadził badanie due diligence w zakresie stanu prawnego i technicznego danej posesji.
Na zakończenie, jakie ma pani rekomendacje dla przyszłych nabywców nieruchomości położonych w Chorwacji?
Anja Haramija: Poniżej wymienię najważniejsze z nich.
Po pierwsze, znajdź doświadczonego prawnika specjalizującego się w obrocie nieruchomościami, który przeprowadzi cię przez cały proces zakupu. Wybierz prawnika, któremu ufasz i pamiętaj, że prawnik agencji nieruchomości koncentruje się na interesach pośrednika i doprowadzeniu do zamknięcia transakcji. Jako nabywca powinieneś mieć własnego prawnika, który będzie chronił twoje interesy;
Po drugie, przeprowadź badanie due diligence nieruchomości przed zawarciem umowy sprzedaży. Upewnij się, że twój prawnik dokładnie sprawdzi dom lub apartament zanim rozpoczniesz proces zakupu, aby uniknąć potencjalnych sporów w przyszłości. Spory dotyczące nieruchomości zdarzają się w Chorwacji dość często i mogą być bardzo skomplikowane, długotrwałe, kosztowne i czasochłonne.
*****
W celu uzyskania bardziej szczegółowych informacji zapraszamy do kontaktu z naszą koleżanką z biura w Chorwacji:
Peterka & Partners Law Firm Ltd.
Anja Haramija, radca prawny
Dane kontaktowe:
tel: +385 99 4585181
e-mail: haramija@peterkapartners.hr
Materiał kancelarii Peterka & Partners
