Strony transakcji, której przedmiotem jest nabycie nieruchomości, powinny zwracać szczególną uwagę na ograniczenia w jej sprzedaży związane z uprawnieniami danego podmiotu do nabycia nieruchomości przed innymi potencjalnymi kupującymi – związane z prawem pierwokupu. Szczególnym przykładem prawa pierwokupu nieruchomości są uprawnienia przyznane gminom w art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które dotyczą przypadków sprzedaży prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości w pewnych szczególnych warunkach.
Kiedy gmina jest uprawniona do skorzystania z prawa pierwokupu
W pierwszej kolejności należy wskazać, że prawo pierwokupu przysługujące gminie na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zastosowanie tylko w ramach ściśle określonego typu transakcji, jaką jest sprzedaż prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Wynika z tego, że uprawnienie z tytułu pierwokupu nie będzie przysługiwać gminie, gdy przeniesienie praw do nieruchomości następuje w rezultacie czynności prawnej innej niż sprzedaż (przykładowo czynności pod tytułem darmym czy umowy zamiany). Ponadto podkreślenia wymaga, że prawo pierwokupu przysługuje jedynie tej gminie, na której terenie położona jest nieruchomość będąca przedmiotem obrotu.
Pierwsze dwa przypadki uprawniające gminę do wykonania prawa pierwokupu dotyczą nieruchomości niezabudowanych, które zostały uprzednio nabyte przez sprzedającego od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, lub gdy przedmiotem obrotu jest prawo użytkowania wieczystego takiej niezabudowanej nieruchomości gruntowej (przy czym bez znaczenia jest forma nabycia tego prawa przez sprzedającego).
W pierwszym ze wskazanych przypadków chodzi więc o sytuację, gdy sprzedający nieruchomość był stroną czynności prawnej, w wyniku której doszło do nabycia nieruchomości bezpośrednio od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Prawo pierwokupu nie przysługuje więc gminie m.in. gdy sprzedającym jest spadkobierca takiego nabywcy, gdy prawo do nieruchomości zostało uzyskane przez sprzedającego w drodze zasiedzenia czy uwłaszczenia z mocy prawa.
Odnośnie zaś do drugiego ze wskazanych przypadków gmina będzie uprawniona do skorzystania z prawa pierwokupu w razie sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, której sprzedający jest użytkownikiem wieczystym (nie ma zaś znaczenia czy nieruchomość została uprzednio nabyta przez sprzedającego od Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego).
W obu sytuacjach konieczna dla powstania uprawnienia gminy do skorzystania z prawa pierwokupu jest natomiast sprzedaż nieruchomości niezabudowanej (przy czym w orzecznictwie przyjmuje się, że nieruchomość można uznać za zabudowaną także wtedy, gdy wzniesiono na niej, zgodnie z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, obiekt budowlany inny niż budynek – np. parking).
Ustawowe prawo pierwokupu gminy dotyczy także sprzedaży nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Pojęcie „celu publicznego” należy odnosić do ustawowo określonego katalogu celów publicznych, zawartego w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (takim celem jest np. wydzielenie gruntów pod drogi publiczne). Skuteczność prawa pierwokupu gminy w opisanych sytuacjach uzależniona jest od ujawnienia go w księdze wieczystej. Nie mają zaś znaczenia okoliczności takie jak kwestia zabudowania nieruchomości, nabycia jej uprzednio od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, czy ustanowienia na nieruchomości użytkowania wieczystego.
Gmina może skorzystać z prawa pierwokupu również w razie sprzedaży prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Należy jednak podkreślić, że wpisana do rejestru zabytków ma być konkretna nieruchomość, natomiast wpisanie np. historycznego założenia urbanistycznego nie oznacza, że wszystkie budowle na tym terenie są zabytkami. Ponadto, podobnie jak w przypadku opisanym w poprzednim akapicie, możliwość skorzystania przez gminę z prawa pierwokupu jest uzależniona od ujawnienia tego uprawnienia w księdze wieczystej nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży. Przy czym i w tym wypadku bez znaczenia jest kwestia osoby sprzedawcy, sposobu nabycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego czy przeznaczenia nieruchomości i jej zabudowania.
Wskazać należy, że prawo pierwokupu przysługuje gminie także przy sprzedaży nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to podjęta przez radę gminy uchwała w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, o której mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji, albo nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 tej ustawy . W odniesieniu do tych przypadków prawo pierwokupu gminy nie zostało ograniczone do nieruchomości niezabudowanych.
Wyłączenia prawa pierwokupu gminy
Zasada, zgodnie z którą w opisanych wypadkach gminie przysługiwać będzie prawo pierwokupu ograniczona jest wieloma wyjątkami wprost wyrażonymi w art. 109 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W pierwszej kolejności należy wspomnieć, iż w przypadku nieruchomości niezabudowanych, które zostały uprzednio nabyte przez sprzedającego od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego oraz będących przedmiotem użytkowania wieczystego, prawo pierwokupu gminy nie będzie mieć zastosowania, jeśli nieruchomość jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne, albo została ujęta w katastrze nieruchomości jako użytek rolny albo grunt leśny oraz zadrzewiony i zakrzewiony, albo nieruchomość rolna zawiera użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli dla tej nieruchomości nie ustalono warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Przysługujące gminie prawo pierwokupu doznaje również wyłączenia, gdy:
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy;
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;
- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;
- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;
- sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych;
- prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie o partnerstwie publiczno-prywatnym;
- sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo inwestycji w rozumieniu art. 2 pkt 3 ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, albo na szczególnych zasadach, określonych w art. 29b ust. 1 ustawy o CPK;
- sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego w rozumieniu ustawy o CPK;
- sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych w rozumieniu przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych oraz stacji radarów meteorologicznych;
- prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Zasobowi Nieruchomości w przypadkach, o których mowa w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Sposób postępowania w razie spełnienia się przesłanek z art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego w przypadku, gdy gminie przysługuje prawo pierwokupu, wymaga od sprzedającego zawarcia z potencjalnym kontrahentem umowy sprzedaży o charakterze warunkowym, zawierającej zastrzeżenie, że podmiot uprawniony do wykonania prawa pierwokupu z niego nie skorzysta. Zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, do której gminie przysługuje prawo pierwokupu, pociąga za sobą bezwarunkową nieważność (a nie jedynie bezskuteczność) umowy sprzedaży tej nieruchomości. W następnej kolejności warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości powinna zostać niezwłocznie przekazana gminie, która w terminie miesięcznym jest uprawniona do podjęcia decyzji o skorzystaniu z przysługującego jej uprawnienia. W razie złożenia przez gminę oświadczenia o odmowie skorzystania z prawa pierwokupu bądź upływu miesięcznego terminu na jego złożenie, sprzedający i kupujący mają możliwość zawarcia umowy przenoszącej własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości.
Podsumowanie
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje szereg przypadków, w których transakcja sprzedaży nieruchomości może doznać ograniczeń wynikających z przysługującego gminie prawa pierwokupu danej nieruchomości. Konsekwencje braku poinformowania gminy o planowanej transakcji mogą być zaś niezwykle dotkliwe dla kontrahentów, co wskazuje na konieczność każdorazowego badania konkretnych okoliczności.
Iwona Madeja
Autorka jest aplikantką radcowską, zajmuje stanowisko junior associate w kancelarii KWKR Konieczny Wierzbicki i Partnerzy
Jagoda Rzechowska-Ochrym
Autorka jest radcą prawnym, zajmuje stanowisko associate w kancelarii KWKR Konieczny Wierzbicki i Partnerzy
Materiał kancelarii KWKR Konieczny Wierzbicki i Partnerzy
