Strona estetyczna czy funkcjonalność planowanego osiedla jest dla dewelopera bardzo istotna, niemniej jednak budując osiedle, powinien on przede wszystkim uwzględnić ograniczenia budowlane dla działki, na której będzie realizował swoją inwestycję.
Przed zakupem działki pod budowę osiedla deweloper powinien nie tylko zwrócić uwagę na jej położenie, wymiary i uzbrojenie, ale również na jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Inwestor musi pamiętać, że projekt budowlany należy dostosować do warunków zabudowy wskazanych w MPZP (lub gdy nie został on uchwalony – do wytycznych wynikających z decyzji o warunkach zabudowy).
Wskaźniki urbanistyczne mają na celu zachowanie spójności krajobrazu, służą one przede wszystkim zachowaniu ładu przestrzennego i harmonizacji zabudowy na wyznaczonym terenie. To dzięki nim deweloper przed zakupem gruntu może ustalić, ile budowany przez niego budynek może posiadać maksymalnie kondygnacji czy metrów powierzchni.
Wskaźnik intensywności zabudowy
To jeden z najistotniejszych parametrów budowlanych (często mylony ze wskaźnikiem zabudowy). Określa on stosunek sumy powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku (powierzchnia całkowita zabudowy budynku) do powierzchni działki budowlanej.
Poprzez pojęcie intensywności zabudowy należy rozumieć wskaźnik powierzchni całkowitej wszystkich budynków na działce, a więc nie tylko budynku mieszkalnego, objętego pozwoleniem na budowę, ale również budynków już istniejących.
Do określenia intensywności zabudowy budynku należy brać pod uwagę zarówno kondygnacje naziemne, jak i podziemne (chyba, że definicja wskaźnika intensywności zawarta w treści uchwały w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zakłada wyłączenie kondygnacji podziemnych).
MPZP musi określać wskaźnik maksymalnej oraz minimalnej intensywności zabudowy. Minimalny wskaźnik intensywności zabudowy określa najmniejszą możliwą intensywność zabudowy na działce. Z kolei maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy określa wartość, której nie można przekroczyć przy zabudowie na danej działce. Określenie wskaźników gwarantuje przede wszystkim racjonalne wykorzystanie powierzchni działki budowlanej, ochronę środowiska naturalnego oraz zachowanie ładu przestrzennego.
Wskaźnik zabudowy
Określa procent terenu działki, który może być zajęty pod zabudowę (stanowi stosunek powierzchni działki do powierzchni wszystkich istniejących na tej działce budynków). Liczony jest na podstawie rzutu pionowego zewnętrznych krawędzi budynków. Zalicza się do niego również obiekty dodatkowe takie jak garaże, altany, balkony czy piwnice. Nie ma przy tym znaczenia, ile budynki na działce mają kondygnacji, gdyż nie jest brana pod uwagę całkowita powierzchnia zabudowy, a jedynie powierzchnia działki, jaką zajmują budynki.
Powierzchnia biologicznie czynna
Podstawą zachowania harmonii i komfortu życia mieszkańców są obszary zielone w przestrzeni publicznej oraz tereny zieleni urządzonej na terenach przewidzianych do zabudowy mieszkaniowej.
Powierzchnia biologicznie czynna, czyli teren biologicznie czynny, to teren zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych i roztopowych, teren pokryty ciekami lub zbiornikami wodnymi, z wyłączeniem basenów rekreacyjnych i przemysłowych, a także 50 proc. powierzchni tarasów i stropodachów oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 mkw. W praktyce są to trawniki, grunty na których rosną drzewa i krzewy, rowy, stawy, rabaty ziemne, oczka wodne i tzw. zielone dachy.
Wskazać należy, że rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ustala wielkość powierzchni biologicznie czynnej dla wskazanych obiektów budowlanych, jeżeli wielkość tej powierzchni nie została określona w MPZP. I tak § 39 wskazuje, że: „Na działkach budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania co najmniej 25 proc. powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.
Inwestowanie na obszarach, dla których nie uchwalono MPZP, możliwe jest jedynie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. W decyzji tej ustala się linie zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych). Wskazane powyżej charakterystyki nie zawierają zatem powierzchni biologicznie czynnej (która to zasadniczo jest związana z ustaleniami MPZP), jednak decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga o możliwości i zasadach zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, dlatego też często spotykany jest pogląd, że parametr powierzchni biologicznie czynnej powinien być wskazany w treści decyzji o warunkach zabudowy.
Ważne jest przy tym, że sposób wyznaczenia powierzchni biologicznie czynnej określonej w decyzji o warunkach zabudowy będzie inny niż wyznaczenie tej wielkości w oparciu o ustalenia MPZP.
Parametr stanowisk postojowych
Często w MPZP określony zostaje warunek zapewnienia np. jednego stanowiska postojowego dla samochodu osobowego na jedno mieszkanie. Stanowiska postojowe mogą wpłynąć na liczbę i powierzchnię lokali mieszkalnych lub usługowych. Dlatego też planowanie zabudowy wielorodzinnej na dobrą sprawę zaczyna się od projektowania liczby miejsc parkingowych.
Wskazać należy, iż zazwyczaj decyzja o warunkach zabudowy zawiera parametr wskaźnika postojowego, jednak nie jest to warunek obligatoryjny dla wydawanej decyzji. Świadczy o tym dwojaka linia orzecznicza.
Brak uwzględnienia wskaźnika liczby stanowisk postojowych w decyzji o warunkach zabudowy często jest bardzo korzystny dla inwestora, bowiem pozwala na maksymalne wykorzystanie przez niego działki, na której planowana jest budowa (podobnie jest, gdy o wskaźniku tym zapomni projektant MPZP). Brak narzuconej liczby stanowisk postojowych pozwala zazwyczaj przeznaczyć więcej działki na budynki i intensywniej zabudować teren inwestycji.
Konsekwencje niezastosowania się do obowiązujących wskaźników urbanistycznych
Zapisy znajdujące się w treści MPZP czy decyzji o warunkach zabudowy są podstawą do określenia sposobu zabudowy konkretnej działki budowlanej. Niespełnienie warunków MPZP lub wskazanych w decyzji o warunkach zabudowy skutkować może brakiem wydania pozwolenia na budowę inwestycji.
Podkreślić należy, że zagospodarowanie działki niezgodnie z MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy oraz wydanym pozwoleniem na budowę, świadczyć również może o wystąpieniu samowoli budowlanej. W konsekwencji, właściwy organ administracji publicznej może w drodze decyzji wstrzymać prace budowlane i nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania. Oczywiście nie każda zmiana zagospodarowania terenu stanowi samowolę urbanistyczną i wiąże się z sankcjami wynikającymi z przepisów prawa. Wszelkie zmiany w projekcie budowlanym, które są zgodne z uzyskanymi zezwoleniami i warunkami nie stanowią źródła samowoli urbanistycznej, tak samo jak zmiana funkcji terenu inwestycji wynikająca z legalnej zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.
Anna Matulka
Autorka jest radcą prawnym, zajmuje stanowisko associate w kancelarii KWKR Konieczny Wierzbicki i Partnerzy
Materiał kancelarii KWKR Konieczny Wierzbicki i Partnerzy
