Trwający boom na rynku nieruchomości komercyjnych to dla kancelarii prawniczych nie tylko praca przy obsłudze inwestycji czy transakcji zakupu i sprzedaży biurowców, galerii handlowych i parków magazynowych. Rośnie popyt na doradztwo prawne związane z korzystaniem z tych obiektów. Prawnicy coraz częściej wzywani są do pomocy przy najmie i wynajmie lokali, gdy okazuje się, że nie wystarcza fachowa porada specjalistów z firm doradczych działających w branży nieruchomościowej.
O role i zadania w kwestiach dotyczących umów między najemcami i wynajmującymi powierzchnie komercyjne „Rynek Prawniczy” zapytał prawniczki z trzech kancelarii, które w ostatnim czasie regularnie anonsują obsługę tego rodzaju zleceń od klientów.
Właściciel bierze kancelarię
Kto jest częściej takim klientem? Firmy poszukujące miejsca, by ulokować swój handel, biura, magazyny (bo już raczej nie produkcję – przedsiębiorstwa stawiają własne fabryki)? Czy też właściciele nieruchomości – deweloperzy, fundusze inwestycyjne – którzy żyją z wynajmu swoich powierzchni? Umowy wynajmu często są podpisywane jeszcze zanim budynek zostanie oddany do użytku, ba, nawet jeszcze w trakcie budowy. Dzieje się tak np., gdy staje on w bardzo atrakcyjnym miejscu, albo gdy wiadomo, że będzie miał w sobie coś ekstra – prestiż, komfort, co sprawia, że zainteresowanie potencjalnych najemców jest ponadprzeciętne.
Okazuje się, że kancelarie pracują zarówno dla wynajmujących, jak i najemców, choć chyba częściej dla tych pierwszych. – Zależy jakich klientów ma dana kancelaria, jednak najczęściej to wynajmujący sięgają po profesjonalną pomoc prawną w negocjacjach – stwierdza Agnieszka Kocon, senior associate w firmie prawniczej Łaszczuk i Wspólnicy, która zdecydowanie częściej w negocjacjach umów najmu i towarzyszących najmowi reprezentuje właścicieli obiektów biurowych i logistycznych oraz centrów handlowych.
– W przypadku najmu powierzchni biurowych najczęściej obie strony angażują zewnętrznych doradców. Natomiast potencjalni najemcy centrów handlowych i logistycznych zazwyczaj korzystają z usług własnych, wyspecjalizowanych działów zajmujących się obsługą najmów oraz z własnych prawników – zauważa Alicja Niska, wspólnik w departamencie prawa obrotu nieruchomościami kancelarii BSWW Legal & Tax. Podkreśla, że istotnym elementem działalności prowadzonej przez wynajmujących jest często komercjalizacja obiektów, dlatego to oni częściej zatrudniają kancelarie bezpośrednio.
– Nasza kancelaria uczestniczy w komercjalizacji budynków biurowych i centrów handlowych przez wynajmujących, ale także reprezentuje najemców przy wynajmie powierzchni w tych obiektach – wylicza Joanna Winter-Szymańska z kancelarii Crido Legal. Ona z kolei rzadziej spotyka się z tym, by najemcę czy wynajmującego reprezentowali prawnicy wewnętrzni. – Spółki deweloperskie posiadające rozwinięte działy prawne i leasingowe czasem samodzielnie negocjują umowy najmu – wyjaśnia.
Doradcy i prawnicy
Na rynku nieruchomości działają renomowane firmy doradcze. CBRE, JLL, Savills, Colliers, Cushman & Wakefield – bez udziału tych marek trudno sobie wyobrazić komercjalizacje nowych powierzchni oddawanych do użytku. Z reguły mają swoje do zrobienia i prawnikom nie wchodzą w paradę.
– Prawnicy są odpowiedzialni za negocjacje umów najmu, a agenci za negocjacje warunków biznesowych, takich jak cena, dodatkowe zachęty finansowe, fit out (adaptacja wynajmowanej przestrzeni do potrzeb najemcy – od redakcji). Czasami dodatkowo pojawiają się doradcy techniczni, odpowiedzialni za sprawy techniczne związane z fit outem – objaśnia Joanna Winter-Szymańska. I precyzuje, że zadaniem prawników jest zadbać o zabezpieczenie interesów klienta. Odpowiadają za przygotowanie kompletu dokumentów i umów. Współpracują z doradcami technicznymi, finansowymi i innymi klienta.
– W procesie negocjacji obok prawników wynajmującego biorą udział także przedstawiciele firm doradczych. Podział ról zazwyczaj wygląda w ten sposób, że oni negocjują warunki komercyjne, a prawnicy zajmują się warunkami prawnymi zawartymi w umowach, zabezpieczeniem klienta przed potencjalnymi ryzykami, negocjacjami i finalizacją umów – tłumaczy Agnieszka Kocon. I dodaje, że jeśli podczas negocjacji jest obecny wynajmujący lub zarządca nieruchomości, pomoc prawnika dotyczy elementów stricte prawnych. Tamci odpowiadają wówczas za biznesową część negocjacji. Jeżeli jednak kancelaria samodzielnie reprezentuje wynajmującego, obsługa może dotyczyć wszystkich aspektów negocjacji, także komercyjnych, oczywiście z uwzględnieniem dyspozycji klienta.
Podobnie postrzega podział pracy między doradcami nieruchomościowymi i prawnymi Alicja Niska: – Nawzajem się uzupełniają. Pierwsi negocjują przede wszystkim komercyjne warunki transakcji, takie jak wysokość czynszu i kosztów eksploatacyjnych czy wartość dodatkowych bonusów – zachęt finansowych dla najemców. Są w stanie określić, czy zaproponowane warunki mieszczą się w standardzie odnoszonym do lokalnego rynku i klasy budynku. Doradzają także w kwestiach technicznych, np. wykończenia powierzchni, lokalizacji logo. Operują w zakresie, który można by nazwać „faktyczną i techniczną” stroną transakcji. Rolą prawników jest nadanie tym ustaleniom kształtu umowy. Taka umowa powinna nie tylko regulować wzajemne prawa i obowiązki stron, ale także zapewniać środki, aby wykonanie tych obowiązków czy skorzystanie z uprawnień było faktycznie możliwe. Wprowadzamy zatem do niej konstrukcje, które z jednej strony pozwolą zabezpieczyć interes naszego klienta wobec możliwych ryzyk, a z drugiej – przymusić kontrahenta do określonego działania. Dodatkowo uświadamiamy także stronom transakcji i ich doradcom komercyjnym ograniczenia wynikające z przepisów prawa oraz konsekwencje pozostawienia określonych kwestii poza zakresem uzgodnień – opisuje Alicja Niska.
I ona zauważa, że doradztwo komercyjne i prawne trochę się przenika. Dlatego bywa że, zwłaszcza jeśli stronom zależy na szybkim zawarciu umowy i jest na to przyzwolenie, prawnicy podejmują także decyzje o charakterze biznesowym. Liczy się przy tym umiejętność wyważenia sposobów najlepszego zabezpieczenia interesu reprezentowanej strony i jednocześnie sprawnego przeprowadzenia transakcji.
Biura, magazyny, sklepy
Czy kancelarie najczęściej obsługują wynajem i najem powierzchni biurowych, magazynowych czy handlowych?
Agnieszka Kocon informuje, że na rynku warszawskim zdecydowanie częstsze są zlecenia na obsługę umów najmu dotyczących powierzchni biurowych i magazynowych. I dodaje, że dominują umowy długoterminowe – podpisywane na okres od 3 do 5 lat. Rzadziej – ze względu na dużą podaż powierzchni na rynku – zdarzają się umowy zawierane na dłużej, 7-10 lat.
Potwierdza to Alicja Niska, której zdaniem długoterminowe umowy służą obu stronom – najemcom gwarantują miejsce do prowadzenia biznesu na co najmniej kilka lat, a wynajmującym zapewniają stały i wiadomy przychód z czynszu.
Praca z perspektywami
Wygląda na to, że liczba zleceń dla kancelarii związanych z procesami najmu i wynajmu powierzchni komercyjnych wzrasta i jest perspektywicznym źródłem pracy.
Kancelaria Crido Legal doradzała niedawno krakowskiej spółce deweloperskiej 3One przy wynajęciu całego biurowca o powierzchni 13,4 tys. mkw. firmie CH2M Polska Services, która jest odnogą globalnego koncernu CH2M z branży usług techniczno-inwestycyjnych. Budynek, którego ukończenie planowane jest na trzeci kwartał 2016 r. będzie nosił nazwę CH2M Center.
Innym klientem – tym razem najemcą, Crido Legal była międzynarodowa korporacja Aon z branży ubezpieczeń, która wynajęła około 11 tys. mkw. powierzchni w kompleksie biurowym Enterprise Park w Krakowie. Budowa obiektów zakończy się wiosną 2017 r.
Kancelaria BSWW Legal & Tax doradzała ostatnio japońskiej firmie Fujitsu Technology Solutions przy wynajęciu ok. 6 tys. mkw. powierzchni biurowej w kompleksie University Business Park w Łodzi od firmy deweloperskiej GTC.
Natomiast kancelaria Łaszczuk i Wspólnicy doradzała firmie Velux Polska przy negocjowaniu z deweloperem White Star Real Estate umowy najmu 1,5 tys. mkw. powierzchni biurowej w jednym z budynków kompleksu The Park Warsaw w warszawskich Włochach.
Zdaniem Alicji Niskiej rośnie świadomość prawna inwestorów, którzy coraz częściej do pomocy przy realizacji swoich projektów biorą profesjonalistów. Ilość zlecanych kancelariom spraw jest też nierozerwalnie związana z ilością inwestycji nieruchomościowych realizowanych na rynku.
Joanna Winter-Szymańska ocenia, że liczba zleceń dla kancelarii w tym zakresie rośnie wraz ze wzrostem powierzchni na wynajem. A budynki biurowe czy też centra handlowe i zawarte umowy najmu dotyczące ich powierzchni stały się już pewnym produktem na rynku. W związku z tym można zaobserwować, że umowy najmu w pewien sposób się ustandaryzowały, tak aby zabezpieczać aspekty istotne zwłaszcza z punktu widzenia późniejszej rynkowej wyceny tych obiektów.
Ireneusz Walencik
