Chorwacja od lat przyciąga inwestorów z regionu Europy Środkowej, ostatnio również z Polski — wakacyjny i modny dla Polaków kierunek, malownicze wybrzeże Adriatyku, średniowieczne miasta i wysoki standard życia czynią z niej jeden z najbardziej pożądanych kierunków dla osób planujących zakup domu wakacyjnego lub inwestycję w nieruchomości.
Polacy zaczynają iść w ślady Czechów i Słowaków, którzy od lat wykazują szczególne zainteresowanie chorwackim rynkiem nieruchomości, jednak — jak wskazuje praktyka — prawidłowe przeprowadzenie transakcji nabycia nieruchomości przez cudzoziemców wymaga szczególnej ostrożności i znajomości lokalnych przepisów.
O czym Polacy planujący kupić nieruchomości w Chorwacji powinni pamiętać, na co szczególnie uważać, jakie są najczęstsze ryzyka prawne i dobre praktyki dowiemy się od Anji Haramiji, adwokatki i głównej osoby kontaktowej kancelarii Peterka & Partners w Chorwacji, która na co dzień doradza klientom z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, nabywającym nieruchomości w tym kraju.
Czy obywatele Polski potrzebują zezwoleń na zakup nieruchomości w Chorwacji?
Anja Haramija: Obywatele oraz spółki z siedzibą w państwach członkowskich UE/EOG, w tym z Polski, mogą nabywać nieruchomości na terytorium Chorwacji na takich samych zasadach jak obywatele chorwaccy — nie jest wymagane uzyskanie specjalnego zezwolenia. Warunkiem rejestracji prawa własności w księgach wieczystych jest jednak uzyskanie chorwackiego numeru identyfikacji podatkowej (OIB), który wydaje chorwacka administracja podatkowa. Procedura ta trwa zazwyczaj kilka dni.
Jak przebiega proces nabycia prawa własności nieruchomości?
Anja Haramija: Podpisanie umowy sprzedaży i zapłata ceny nie wystarczają do nabycia prawa własności. Decydujące jest dokonanie wpisu (rejestracja) prawa własności w księgach wieczystych prowadzonych przez właściwy sąd rejonowy według miejsca położenia nieruchomości.
Do skutecznej rejestracji wymagane są:
- notarialnie poświadczona umowa sprzedaży,
- notarialnie poświadczona zgoda sprzedającego na wpis prawa własności na rzecz kupującego, tzw. clausula intabulandi.
Brak któregokolwiek z tych dokumentów lub niespełnienie ustawowych wymogów formalnych skutkuje odmową rejestracji. Dlatego zaleca się, aby dokumentację sporządzał lub co najmniej weryfikował adwokat reprezentujący interesy kupującego.
Jakie są najczęstsze problemy prawne kupujących z Polski?
Anja Haramija: Nasza kancelaria obsługuje liczne transakcje dotyczące nieruchomości w Chorwacji na rzecz klientów z Polski — komunikujemy się z nimi w ich języku ojczystym, co znacznie ułatwia prowadzenie spraw. Najczęstsze problemy prawne, z jakimi spotykają się nasi klienci, to:
- Nieprawidłowa interpretacja dokumentacji, wynikająca z równoległego funkcjonowania dwóch rejestrów – ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów (katastru),
- Brak weryfikacji pozwoleń na budowę i użytkowanie,
- Błędne odczytanie planów zagospodarowania przestrzennego, które określają przeznaczenie terenu i dopuszczalną zabudowę;
- Wady fizyczne nieruchomości, ujawnione po zakupie – w przypadkach, gdy klient zgłosił się do nas w ustawowym terminie, skutecznie dochodziliśmy roszczeń, m.in. zwrotów części ceny lub innych środków ochrony prawnej;
- Zbyt wysokie zaliczki – zdarzały się przypadki, gdy sprzedający zatrzymywał całość zaliczki po zerwaniu umowy przedwstępnej, mimo że w Chorwacji przyjęty poziom zadatku to zazwyczaj 5-10 proc. ceny.
Z doświadczenia wynika, że większości problemów można było uniknąć, gdyby transakcja została od początku poprowadzona przez profesjonalnego doradcę prawnego.
Czy chorwacki adwokat może reprezentować cudzoziemca na podstawie pełnomocnictwa?
Anja Haramija: Tak, adwokat chorwacki może kompleksowo reprezentować cudzoziemców w transakcjach nieruchomościowych na podstawie pełnomocnictwa –zarówno w zakresie negocjacji, przygotowania dokumentów, jak i podpisania umowy oraz reprezentacji przed sądem wieczystoksięgowym.
Rekomendacje dla przyszłych nabywców nieruchomości w Chorwacji:
- Zatrudnij niezależnego prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomościowym
Unikaj korzystania z usług prawnika poleconego przez agencję nieruchomości – może on reprezentować interesy sprzedającego. Niezależny doradca zadba o zabezpieczenie Twoich interesów. - Dokładnie sprawdź stan prawny nieruchomości
Spory o nieruchomości w Chorwacji są częste i potrafią być długotrwałe oraz kosztowne. Przed podpisaniem umowy twój prawnik powinien przeprowadzić szczegółowe badanie due diligence nieruchomości. - Uważnie weryfikuj dokumenty
Każdy projekt umowy przedstawiony przez agencję lub sprzedającego powinien być sprawdzony w zakresie zgodności z prawem chorwackim. Dotyczy to również dokumentów składanych do sądu wieczystoksięgowego. - Przeanalizuj skutki podatkowe
Nabycie nieruchomości w Chorwacji wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku VAT lub podatku od przeniesienia własności nieruchomości. Od 2025 roku wprowadzono także roczny podatek od nieruchomości niewykorzystywanych na cele stałego zamieszkania – ten aspekt należy ująć w planie inwestycyjnym.
Chcesz zaoferować swoim klientom kompleksowe wsparcie w transakcjach na rynku chorwackim? Skontaktuj się z naszymi kolegami z Polski lub Chorwacji – współpraca między naszymi biurami w regionie Europy Środkowo Wschodniej to korzyść dla wszystkich stron transakcji. Naszym klientom zapewniamy również możliwość obsługi w języku polskim.
Kancelaria Peterka & Partners – lokalna ekspertyza i regionalny zasięg
Anja Haramija, adwokat, Chorwacja
tel. +385 99 458 5181
e-mail: haramija@peterkapartners.hr
Sławomir Patkowski, partner, Polska
tel. +48 22 696 72 01
e-mail: patkowski@peterkapartners.pl
Materiał kancelarii Peterka & Partners
