Największe warszawskie kancelarie prawnicze mają siedziby w nowoczesnych wieżowcach lub odrestaurowanych eleganckich kamienicach w śródmieściu. Oprócz dobrego położenia komunikacyjnego w centrum ważny jest dla nich prestiżowy status budynku oraz wysoki standard urządzenia biura, które uważane jest za wizytówkę firmy przez jej zarządców, pracowników i klientów – wynika z najnowszego raportu „Biura dla kancelarii prawnych”, opublikowanego we wrześniu 2023 r. przez Savills, firmę doradczą z branży real estate.
Autorami raportu są eksperci warszawskiego biura Savills: Jarosław Pilch, Jakub Jędrys, Wioleta Wojtczak, Jarosław Jachura.
W poszukiwaniu biura optymalnego
„Kancelarie to od lat istotny element krajobrazu biurowego, zarówno jako najemcy, jak i wsparcie prawne w negocjacjach umów. 17 spośród 20 największych kancelarii w Polsce ma swoje biura w Warszawie i łącznie pracuje w nich blisko 2,3 tys. osób” – napisał we wstępie do raportu Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation w Savills Polska. Jego zdaniem, o ile kryteria wyboru biura na siedzibę pozostają niezmienne, o tyle zmienia się sposób ich urządzenia – „od gabinetów dla jednej lub dwóch osób przez układ półotwarty i otwarty, aż po wielofunkcyjne przestrzenie”. Te zmiany „w aranżacji powierzchni wynikają z wielu czynników, m.in. z ewolucji oczekiwań co do miejsca pracy, hybrydowej organizacji pracy czy chociażby rozwoju technologicznego”. Dlatego kancelarie, dbając o satysfakcję pracowników z pracy, zaspokojenie ich potrzeb na równi z potrzebami pracodawców, starają się zaprojektować „biura optymalne”, skutkujące chęcią przychodzenia do nich.
Lokalizacje największych kancelarii prawnych w Warszawie wraz z typem budynku i datą budowy lub modernizacji
Nie ma kancelarii bez biura
Raport stwierdza, iż dla branży prawniczej powierzchnie biurowe są niezbędne do prowadzenia działalności i aktualnie nie obserwuje się „znaczących ruchów optymalizacyjnych”. Jak z niego wynika, w okresie od 2016 r. do połowy 2023 r. przedstawiciele branży prawniczej wynajęli łącznie ponad 135,7 tys. mkw. powierzchni biurowej w stolicy, najwięcej w 2021 r., kiedy podpisano umowy na 27 tys. mkw. Średnia powierzchnia wynajmowana w tym okresie wyniosła około 1,1 tys. mkw., a największą średnią odnotowano w 2021 i 2022 r. Z tych danych wypływać może dość zaskakujący wniosek, że najwyższy popyt na biurową powierzchnię menedżerowie kancelarii zgłaszali w szczycie pandemii, kiedy prawnicy licznie pracowali w tzw. trybie zdalnym, a więc w domach. Z drugiej strony, w pierwszej połowie 2023 r. średnia powierzchnia transakcji wśród kancelarii wyniosła niespełna 600 mkw., co może także dowodzić, iż praca zdalna/hybrydowa jednak ostatecznie zmniejszyła popyt na lokale biurowe.
Przeważającą większość biurowego popytu kancelarii w ostatnich latach zrealizowano wynajmem w centrum miasta (92 proc.), od 2016 r. wynajęto tam łącznie 125 tys. mkw.
Praca zdalna tak, ale nie cały czas
W omawianym w raporcie sześcioipółletnim okresie podpisano nowe umowy najmu o łącznej powierzchni przekraczającej 47 tys. mkw. (35 proc. popytu), transakcje przednajmu (pre-let, wynajem jeszcze przed zakończeniem budowy biurowca) dotyczyły niespełna 27 tys. mkw. (20 proc). Ekspansje obejmowały 10 tys. mkw. (7 proc.), a renegocjacje (odnowienia) aktualnych umów – ok. 51,8 tys. mkw. (38 proc.) całkowitego popytu w branży.
Po wybuchu pandemii w 2020 r. trend w strukturze najmu był podobny jak w poprzednich latach, a popyt wygenerowany za okres 2020 r. – pierwsza połowa 2023 r. stanowił nawet prawie połowę łącznego popytu (49,5 proc.) od 2016 r. Kancelarie stosunkowo często zawierały w tym okresie umowy przednajmu (20 proc. wszystkich), renegocjacje stanowiły 41 proc., nowe umowy – 34 proc., ekspansje – 5 proc.
Od początku 2020 r. w sumie zawarto łącznie 50 transakcji wynajmu biur z firmami prawniczymi, z czego zdecydowana większość (33, czyli 66 proc.) to były umowy nowe lub relokacje, w tym trzy dotyczyły przednajmu. Podpisano 14 umów renegocjacji i przedłużeń w dotychczasowych miejscach (28 proc.). W siedmiu przypadkach kancelarie powiększyły powierzchnię najmu w dotychczasowych biurach (cztery przypadki dotyczyły renegocjacji połączonej z ekspansją). Przed pandemią, w latach 2016-2019, nowych umów było 40 (60 proc. spośród 66 zawartych transakcji), 20 transakcji dotyczyło renegocjacji i przedłużeń (30 proc.), a ekspansji było 13, w tym sześć umów podpisano przy okazji renegocjacji istniejącego najmu.
Biuroliderzy
W omawianym sześcioipółletnim okresie zawarto sześć transakcji najmu przekraczających 5 tys. mkw. powierzchni (łącznie na 34,5 tys. mkw. czyli 25 proc. całej). Raport podaje, iż największe były umowy:
- CMS w biurowcu Varso Tower (7 tys. mkw., przednajem z 2021 r.)
- Domański Zakrzewski Palinka w biurowcu Rondo 1 (6,5 tys. mkw., renegocjacja oraz ekspansja, umowa z 2022 r.)
- Dentons w kompleksie Elektrownia Powiśle (6,3 tys. mkw., nowa umowa z 2016 r. oraz ekspansja z 2018 r.)
- DLA Piper w biurowcu Atrium 2 (5,3 tys. mkw., renegocjacja, umowa z 2020 r.)
- Sołtysiński Kawecki & Szlęzak w kamienicy biurowej Jasna 26 (5,2 tys. mkw., renegocjacja oraz ekspansja, umowa z 2022 r.)
- Greenberg Traurig w biurowcu Varso Tower (5 tys. mkw., przednajem, umowa z 2021 r.)
Prawnicy mają więcej miejsca
Raport podaje, iż na jednego pracownika biurowego w Warszawie przypada średnio 12 mkw. biura, ale dla prawników jest to zazwyczaj znacznie więcej. Na podstawie danych o liczebności kancelarii pochodzących z Rankingu Kancelarii Prawniczych dziennika „Rzeczpospolita” z 2023 r., jego autorzy twierdzą że średnia powierzchnia na jednego prawnika wynosi prawie trzykrotnie więcej, pamiętając wszelako, że realna powierzchnia jest jednak niższa, ponieważ w kancelariach zatrudniony jest także inny personel. Na przykład do najwyższych statystycznie powierzchni na prawnika należy ta w Greenberg Traurig, wynosząca 50 mkw. W DLA Piper i Allen & Overy jest to ponad 40 mkw.
Powierzchnia wybranego biura oraz średnia powierzchnia przypadająca na prawnika
Komentarz
Ogólniejszy wniosek dotyczący pracy w kancelariach, jaki daje się wysnuć z lektury raportu ‚biurowego” oraz obejrzenia zamieszczonych w nim ilustracji, jest taki, że po wprowadzeniu w pandemii trybu zdalnego, po jej zakończeniu prawnicy wrócili do biur, aczkolwiek w wielu miejscach zaadaptowano model pracy mieszanej biuro/dom w różnych konfiguracjach tygodniowych. Aby jednak zadowolić swoich prawników tudzież stłumić ich niechęć do przychodzenia do biur, menedżerowie kancelarii starają się je „udomowić”. Dlatego nie tylko powiększają ich powierzchnię, aby było w nich więcej luzu, także w przenośni, aranżując różnorakie przestrzenie konsumpcyjno-relaksacyjne (kąciki kawiarniane, pokoje do gier i zabaw z klasycznymi „piłkarzykami” czy do wypoczynku z kanapami do poleżenia), ale także wprowadzają doń duże ilości roślinnej zieleni (to już nie są tradycyjne paprotki na parapetach, ale niemalże całe oranżerie).
Tutaj omówienie biurowego raportu „Legal Sector in Warsaw” opracowanego przez CBRE
Opracowanie: Ireneusz Walencik
