„Rynek Prawniczy” rozmawia z Arturem Kulawskim, partnerem zarządzającym i Januszem Dzianachowskim, partnerem w kancelarii Linklaters.
„Rynek Prawniczy”: W podsumowaniach 2017 roku eksperci wskazują, że koniunktura na rynku nieruchomości, jeśli chodzi o transakcje inwestycyjne, była jeszcze nieco lepsza niż rok wcześniej. Dotychczasowe rekordy ich wartości, zarówno całkowitej, jak i w niektórych segmentach, zostały pobite. Na pewno odzwierciedliło się to w wynikach finansowych kancelarii pracujących przy obsłudze tych transakcji.
Artur Kulawski: Jesteśmy bardzo zadowoleni z zeszłorocznego wyniku finansowego. Już w rankingu „Rynku Prawniczego” za 2016 r. widoczny był wzrost przychodów kancelarii mających silne praktyki prawa nieruchomości jak Dentons, Linklaters czy Greenberg Traurig. Z kolei kancelarie, które nie mają tak licznych zespołów obsługujących rynek nieruchomości, odnotowały stagnację w przychodach albo wręcz ich spadek. Pogorszenie wyników widoczne jest również wśród tych kancelarii, które obsługiwały wielkie spółki Skarbu Państwa, zwłaszcza te z sektora energetycznego. W tym segmencie rynku dominowała do niedawna pewna grupa międzynarodowych kancelarii. W ostatnim czasie jednak, ze względu na bezustanne roszady kadrowe w zarządach państwowych spółek, wprowadzenie ograniczenia stawki godzinowej do 450 zł czy wejście Prokuratorii Generalnej na rynek obsługi prawnej, ten biznes bardzo się skurczył.
Janusz Dzianachowski: Ograniczenie stawki godzinowej do 450 zł to jeszcze nie koniec obniżek cen za obsługę prawną państwowych podmiotów. Bardzo często jest tak, że umowy ramowe podpisywane z kancelariami, które wygrały przetarg na obsługę prawną, przewidują kolejne tury ofertowania na poszczególne projekty. W ramach ograniczonej grupy kancelarii organizowane są kolejne konkursy, w wyniku których stawka dalej maleje.
Artur Kulawski: Zróżnicowane wyniki firm prawniczych są więc wypadkową kilku czynników. Zależą w dużej mierze od udziału w rynku obsługi firm państwowych, ale także od stopnia „umiędzynarodowienia” danej kancelarii, czyli od tego, ile zleceń realizuje we współpracy z innymi biurami w sieci.
I rzeczywiście, nie bez znaczenia jest tu kwestia pozycji kancelarii na rynku. A nieruchomości to nie jest biznes niskomarżowy. Działa w nim dużo międzynarodowych funduszy inwestycyjnych, które za doradztwo prawne płacą lepiej niż spółki Skarbu Państwa czy banki.
Janusz Dzianachowski: Jest to pozytywny aspekt – powszechnie uważanego za niezdrowe – zjawiska, jakim jest zdominowanie polskiego rynku nieruchomości przez kapitał zagraniczny.
„Rynek Prawniczy”: Czyli transakcje nieruchomościowe nie przestały być lokomotywą rynku obsługi prawnej?
Artur Kulawski: Ich wolumen mógłby być jeszcze większy, gdyby nie pewne wydarzenia, które miały miejsce na rynku. Na przykład niektórzy inwestorzy obawiali się zapowiadanej rekonstrukcji rządu czy skutków Brexitu. Pojawił się potencjalny problem ze zwrotem podatku VAT przy transakcjach na rynku nieruchomości, który wstrzymywał ich finalizację. Chodziło o interpretację przepisów podatkowych – jeśli inwestor nieprawidłowo zakwalifikował transakcję i błędnie obliczył VAT, groziła mu konieczność zwrotu nierzadko wielu milionów złotych podatku i sankcja karna w wysokości 30 proc. tej kwoty. Do tego doszły zawirowania wynikłe z reformy sądownictwa. A co się w tym samym czasie działo w Czechach? Mały kraj, ale stabilny, a wartość transakcji niemalże taka jak w Polsce.
Janusz Dzianachowski: Uważa się, że „zdrowy” wolumen transakcji na rynku nieruchomości to obrót rzędu 10 proc. całkowitej wartości zasobów. Według ubiegłorocznych rachunków w Polsce wartość aktywów w nieruchomościach komercyjnych wynosi 70-75 mld euro. Cały czas jesteśmy grubo poniżej progu 10 proc., co oznacza, że rynek ma potencjał do wzrostu i mogłoby być na nim dużo więcej transakcji.
„Rynek Prawniczy”: Z drugiej strony nowi gracze ciągle wchodzą na rynek i to jest strumyk, który nie wysycha. Czyli w zasadzie można się spodziewać, że w 2018 roku będzie jeszcze tak dobrze, jak w tym zeszłym, czyż nie?
Artur Kulawski: Są ku temu przesłanki, ale pewności nie ma. Kwestie podatkowe zaczęły się wyjaśniać. Jest ustawa o podzielonej płatności VAT – pieniądze na podatek odkłada się na rachunku powierniczym, zlikwidowano też sankcję za odmienną kwalifikację transakcji przez urząd skarbowy. Z drugiej strony jednak inwestorów niepokoi niestabilna sytuacja polityczna i częste konflikty, zwłaszcza te o charakterze międzynarodowym.
„Rynek Prawniczy”: To polityka, która nie powinna mieć nic wspólnego z biznesem, bo gospodarka polska ma się świetnie.
Janusz Dzianachowski: Mechanizmy psychologiczne wynikające z turbulencji politycznych powodują obawy o płynność rynku. Generalnie inwestorzy uważają polski – a zwłaszcza warszawski – rynek nieruchomości, za dojrzały pod względem bezpieczeństwa prawnego, poziomu doradztwa i jakości aktywów, porównywalny z zachodnioeuropejskim. Widzą, że buduje się tu nowoczesne, estetycznie zaprojektowane budynki.
Artur Kulawski: W dodatku budynki te mają zazwyczaj komplet najemców, są o połowę tańsze niż na Zachodzie, między innymi dzięki niskim kosztom transakcyjnym. Bardzo możliwe więc, że 2018 będzie kolejnym dobrym rokiem dla inwestorów i obsługujących ich kancelarii. Na razie widzimy, że szykuje się sporo dużych portfelowych transakcji, choć nie tak gigantycznych jak ta, którą sfinalizowaliśmy na przełomie roku dla Chariot Top Group, i która składała się z dwóch części, najpierw kupna, a potem sprzedaży nieruchomości handlowych o łącznej wartości 1,7 mld euro. To była chyba największa w historii transakcja na rynku aktywów handlowych w Polsce.
Janusz Dzianachowski: Trzech partnerów spółki joint venture kupowało 28 nieruchomości i odsprzedawało dalej część tego portfela firmie Echo Polska Properties. Obsługiwaliśmy zarówno nabycie, jak i późniejszą odsprzedaż aktywów. W obsługę transakcji zaangażowanych było pięć biur Linklaters łącznie z Waszyngtonem, ponieważ wymagane było doradztwo podatkowe pod prawem amerykańskim. W sumie w obsługę prawną zaangażowanych było ponad 100 prawników z sieci Linklaters oraz dwie zaprzyjaźnione kancelarie z Republiki Południowej Afryki. Praca trwała okrągły rok.
Artur Kulawski: Na rynku magazynowym obsługiwaliśmy również największą transakcję – przejęcie przez fundusz CBRE Global Investors portfela logistycznego firmy Hillwood w Polsce i Niemczech, której poszczególne fazy zamykały się w latach 2016 i 2017.
Pracowaliśmy także w ubiegłym roku przy największej transakcji sprzedaży pojedynczego biurowca, czyli Q 22 w Warszawie.
„Rynek Prawniczy”: Tę transakcję sfinalizowano w grudniu 2016 roku.
Artur Kulawski: Q 22 tak, choć pewne aspekty tej transakcji przeniosły się jeszcze na rok 2017.
„Rynek Prawniczy”: Przejęcie przez kancelarię Greenberg Traurig zespołu prawników nieruchomościowych z kancelarii Hogan Lovells musiało odbić się szerokim echem na rynku. To była znacząca inwestycja jednej kancelarii, która wyeliminowała konkurenta w postaci tej drugiej. Czy teraz Greenberg Traurig o podział tortu obsługi będzie rywalizowała z Dentons i Linklaters?
Artur Kulawski: Konsolidacja jest dla nas, wbrew pozorom, korzystna – tracimy kolejnego konkurenta. Wcześniej znikły z rynku nieruchomości kancelarie Norton Rose i Allen & Overy. Linklaters i Dentons mają dość stabilne zespoły real estate, a Greenberg Traurig, przyjmując zespoły prawników z tamtych firm, doprowadziła do ograniczenia liczebności konkurencji. Choć oczywiście Greenberg Traurig już wcześniej była dla nas dużym konkurentem.
„Rynek Prawniczy”: Czy w takiej sytuacji, w warunkach rozkręconej koniunktury na zakupy inwestycyjne, jeśli rywali na rynku jest mniej, może być więcej potencjalnych konfliktów interesów?
Janusz Dzianachowski: Zebranie przez Greenberg Traurig tak dużej grupy prawników z różnych kancelarii oznacza z ich perspektywy potencjalnie większe ryzyko, że nie będą mogli doradzać przy niektórych transakcjach, jeśli wcześniej doradzali po drugiej stronie. Oczywiście najlepszym środkiem zaradczym jest osiągnięcie odpowiednio dużej skali działania kancelarii po to, aby móc przyjmować więcej innej pracy.
Artur Kulawski: Jest to z pewnością większe pole do konfliktów, ale nie zapominajmy, że na rynku obsługi prawnej nieruchomości działają też inne kancelarie – Clifford Chance, CMS. To nie jest jeszcze oligopol.
Janusz Dzianachowski: Warto zwrócić uwagę, że wśród kancelarii, które obsługują najwięcej transakcji, Dentons i Linklaters mają mocną międzynarodową sieć w Europie. Tymczasem Greenberg Traurig to firma rozbudowana w Stanach Zjednoczonych, a jej sieć europejska to jedynie, oprócz Warszawy, biura w Londynie, Amsterdamie i Berlinie. Natomiast, aby efektywnie obsługiwać rynek nieruchomości w Polsce konieczna jest mocna i prężnie działająca sieć biur w Europie. Dentons i Linklaters mają tę sieć lepiej skonstruowaną niż konkurencja.
Artur Kulawski: Statystyki dowodzą, że im więcej biur pracuje przy danej transakcji, tym większy jest przychód kancelarii z jej obsługi, ponieważ konkurencja pomiędzy firmami, które są w stanie obsłużyć takie złożone projekty, jest dużo mniejsza.
„Rynek Prawniczy”: Czy można stwierdzić, że rynek został na trwałe podzielony pomiędzy te kancelarie?
Artur Kulawski: Mówi się w środowisku, że Hogan Lovells może odbudować zespół nieruchomości. Większość najbardziej aktywnych klientów z tej branży ma po dwie–trzy kancelarie, z którymi najczęściej współpracuje. Dywersyfikują doradców, ponieważ jedna kancelaria mogłaby nie dać rady obsłużyć wszystkich transakcji jednego klienta.
Janusz Dzianachowski: Istotne są też specjalizacje – klient do konkretnego rodzaju transakcji czy projektu o specyficznych parametrach wynajmuje prawników z odpowiednim doświadczeniem, po to żeby osiągnąć jak najlepszy efekt.
„Rynek Prawniczy”: Czy należy spodziewać się następnych konsolidacji na rynku obsługi, czy ich potencjał już się wyczerpał?
Artur Kulawski: My nie zamierzamy się z nikim konsolidować. Wolimy rozwijać się w sposób organiczny, na przykład w styczniu 2018 r. przyjęliśmy troje nowych prawników do praktyki nieruchomości.
Patrząc na kierunek rozwoju rynku usług prawniczych uważam, że kancelarie międzynarodowe nie będą już w Polsce intensywnie rosły, chyba że skoncentrują się na obsłudze mniejszych klientów i mniejszych transakcji. Od lat gospodarka rośnie w tempie rocznym 3–4 proc., a stawki za usługi prawne idą w przeciwną stronę. Stworzyliśmy w Polsce bardzo konkurencyjny rynek z dużym udziałem firm zagranicznych, daleko większym niż w jakimkolwiek innym kraju europejskim, które rywalizują o klientów między sobą oraz z polskimi kancelariami.
Janusz Dzianachowski: Taki, trwający od kilkunastu lat, trend regularnego obniżania stawek na skutek zwiększonej konkurencji raczej ciężko będzie odwrócić.
Rozmawiał Ireneusz Walencik
