Alicja Sołtyszewska: Czy pandemia zmieniła umowy najmu na rynku biurowym?

238

Jeszcze do niedawna wszyscy żyliśmy na zielonej wyspie. Boom gospodarczy zdawał się trwać i trwać. Firmy rozwijały się, rekrutowały i sukcesywnie powiększały wolumen zajmowanej przez siebie powierzchni. Deweloperzy odpowiadali na sygnał – kupowali, budowali, przygotowywali nowe biura i przekazywali je najemcom.

Gdyby niniejszy tekst był mrożącym krew w żyłach thrillerem, teraz powinny nastąpić słowa: aż przyszła pandemia tajemniczego SARS-CoV-2 i zmieniła wszystko. Ale ponieważ nie jesteśmy w thrillerze, spróbujmy skupić się na faktach, a fakty są dwa.

Pierwszy fakt jest taki, że pandemia faktycznie przyszła. Jeszcze niedawno wydawało się, że będzie jak ptasia grypa – czyli pewnie przyjdzie i trochę pobędzie, ale właściwie nie u nas, tylko gdzieś w Azji, niby ktoś ją miał, ale nikt takiego kogoś nie zna, a całe zamieszanie rozejdzie się po kościach jak tylko parlament przyjmie nową ustawę i rolnicy, górnicy lub pielęgniarki (niepotrzebne skreślić) wyjdą na ulice. Tak się jednak nie stało. Pandemia i związane z nią ograniczenia stały się elementem naszego codziennego życia – nosimy maseczki, często myjemy ręce i unikamy zatłoczonych miejsc.

Drugi fakt jest taki, że pandemia faktycznie wpłynęła nie tylko rynek nieruchomości komercyjnych, ale i rynek w ogóle. Pierwsze reakcje były różne – od nerwowych i ostrożnych („uwaga, uwaga – wstrzymujemy wszystkie procesy, bierzemy głęboki oddech i obserwujemy sytuację”), do tych bardziej wyważonych i metodycznych („spokojnie, na razie nic się nie dzieje, mamy decyzję centrali, finansowanie – dokończymy ten projekt”).

Po tym jednak, jak pierwszy kurz pandemii opadł, warto pokusić się o szerszą analizę tego, jakie piętno odcisnęła (odciśnie?) ona na umowach najmu zawieranych na rynku biurowym.

Primo, w naturalny sposób nasuwa się wniosek, że skoro najemcy ostrożniej podejmują decyzję o zaangażowaniu się w długoterminowe umowy najmu, a więc w konsekwencji chętnych na powierzchnie biurowe jest mniej, rynek odpowie zmniejszeniem czynszów bazowych. Trudno powiedzieć, jak będzie to wyglądać w dłuższej perspektywie, natomiast pewne jest jedno:
w budynkach aktualnie oddawanych do użytku, raczej nie należy się spodziewać spektakularnych okazji. Deweloperzy ponieśli określone koszty przygotowania inwestycji w takim kształcie, w jakim jest oferowana najemcom – nabyli grunt, wybudowali budynek w określonym standardzie (i w określonej cenie), uzyskali finansowanie zewnętrzne, którego warunki narzucają minimalne wymagania co do czynszów.

Secundo, nie będzie też odkryciem stwierdzenie, że wszyscy po trosze nauczyliśmy się pracować z domu. Wiele firm odkryło, że sprawdza się to na tyle dobrze, że biuro w dotychczasowym kształcie nie będzie im potrzebne. Pandemia odbiła się także na kondycji finansowej wielu z nich. Najemcy zastanawiają się teraz, czy tempo ich rozwoju utrzyma się, czy przeciwnie, zmierzą się z koniecznością redukcji personelu. Dlatego też można powiedzieć, że pandemia doprowadziła do weryfikacji własnych potrzeb firm, a co za tym idzie do zmniejszenia wolumenu modułów bazowych, które mają być przedmiotem najmu. Ponieważ nie wiadomo, co będzie, ważne jest tu i teraz, a wszystko inne niech będzie opcją.

Właśnie, opcją. Zauważalnym trendem w umowach najmu zawieranych w czasach pandemii jest oczekiwanie elastyczności umowy najmu na większą niż dotąd skalę.

Oczywiście – instrumenty do zapewnienia takiej elastyczności występowały w umowach najmu zawsze. Regularnie spotykaliśmy się np. z zabezpieczaniem opcji ekspansji w danym budynku czy kompleksie (rezerwacje, opcje najmu dodatkowej powierzchni, prawa pierwszeństwa). Dotąd jednak wydawało się, że standardem są takie prawa na określoną z góry powierzchnię, ograniczone w czasie, przynajmniej w kontekście utrzymania z góry wynegocjowanych warunków. Aktualnie obserwujemy, że najemcy oczekują większej swobody w kształtowaniu opcji najmu dodatkowych powierzchni, co na ogół spotyka się z pozytywną odpowiedzią wynajmujących.

Coraz więcej najemców oczekuje także opcji stopniowej redukcji powierzchni po pewnym okresie czasu, a nawet całkowitego zerwania umowy (tzw. break option ). Tu jednak deweloperzy są mniej skłonni do ustępstw. Ponadto, jeszcze do niedawna takie mechanizmy wiązały się z odpowiednim wynagrodzeniem dla wynajmujących, które w przeważającej części miało rekompensować im zysk nieosiągnięty z tytułu najmu w dłuższej perspektywie czasu, aktualnie natomiast strony skupiają się przede wszystkim na zobowiązaniu najemców do zwrotu nadprogramowych zachęt finansowych, jakie zostały im przyznane w odniesieniu do pierwotnie zakładanego – dłuższego okresu najmu (nie pomijając jednak zupełnie czynnika odszkodowawczego).

Elastyczność, jakiej oczekują najemcy, nie kończy się jednak na samym zarządzaniu wolumenem przestrzeni będącej przedmiotem najmu, czy też długością trwania najmu. Coraz częściej dotyczy to także samego sposobu gospodarowania powierzchnią – od możliwości bardziej swobodnego jej podnajmu, poprzez swobodę co do zmiany jej aranżacji, a w konsekwencji przeznaczenia (np. z biurowego na usługowe lub socjalne i vice versa ), aż do elastycznego zarządzania środkami przyznanymi przez wynajmującego w związku z zawartą umową (konwersja budżetu przyznanego na prace wykończeniowe na okresy bezczynszowe i odwrotnie).

A czy sama pandemia odciska swoją obecność w umowach najmu? Czy każda ze stron – zarówno wynajmujący, jak i najemca – oczekuje regulacji wpływu epidemii, pandemii czy wprost – koronawirusa na zakres ich praw i obowiązków umownych? Cóż, wydaje się, że po pierwszym szoku, gdy każda ze stron (oraz ich doradców) czuła instynktowną potrzebę zarządzania tematem i zaadresowania tych kwestii w umowie, okazało się, że jak to w życiu bywa – więcej z tego problemów niż pożytku, i lepiej szybciej zamknąć umowę lub wynegocjować dodatkowe ustępstwo, niż upierać się przy zapisach związanych z pandemią. Zwłaszcza, że – przy odpowiednich zapisach umowy regulujących odpowiedzialność stron czy siłę wyższą – bez postanowień regulujących stricte kwestię Covid-19 spokojnie można się obejść.

Pozostają pytania – czy inne, bardziej standardowe zapisy umów najmu, takie jak prawo do obniżki czynszu lub do wypowiedzenia umowy, są negocjowane bardziej intensywnie niż w czasach pre-pandemicznych? Czy obserwowane trendy staną się stałym elementem rynku biurowego? Odpowiem jak prawnik – to zależy. I choć trudno ocenić, co przyniesie przyszłość, jedno jest pewne: na razie rynek jest raczej rynkiem najemcy i zdaje się, że ta tendencja będzie się utrzymywać przynajmniej do kresu epidemii lub do czasu spadku podaży powierzchni biurowych, co także – w stosunkowo bliskiej perspektywie – może być skutkiem jej wystąpienia.

Alicja Sołtyszewska

*****

Autorka jest wspólnikiem w kancelarii Act BSWW. Specjalizuje się w zakresie obrotu nieruchomościami, ze szczególnym uwzględnieniem umów najmu powierzchni biurowych i magazynowych. Wspiera zarówno wynajmujących, jak i najemców, od etapu negocjacji, poprzez zawarcie i wykonanie umów najmu.

Materiał kancelarii Act BSWW