Raport CBRE: Kancelarie i ich biura w Warszawie

886
Wieża Rondo 1 - siedlisko stołecznych prawników biznesowych (fot.: www.rondo1.pl)

Warszawa jest głównym ośrodkiem polskiego rynku usług prawniczych, który wciąż się rozwija i rośnie, także jeśli chodzi o wynajem powierzchni biurowej  – wynika z najnowszego raportu „Legal Sector in Warsaw” opracowanego przez CBRE, firmę doradczą z branży real estate.

Autorami raportu, który prezentuje wpływ uwarunkowań i trendów w sektorze prawniczym na rynek nieruchomości, są eksperci warszawskiego biura CBRE: Łukasz Kałędkiewicz, Joanna Mroczek, Sebastian Biedrzycki, Sean Doyle i Piotr Pikiewicz.

Trendy na światowym rynku

Jak piszą autorzy, powołując się na raport „Law Firms in Transition” przygotowany w 2016 r. przez Altman Weil, firmę konsultingową z branży prawniczej, choć globalne kancelarie odnotowują na świecie wzrost zapotrzebowania na swoje usługi, to sektor jako całość nie wrócił do poziomu rozwoju sprzed recesji. Osłabienie popytu wygląda na stały trend w globalnym biznesie prawniczym. Kryzys finansowy z końca pierwszej dekady stulecia zmusił branżę do zmiany modelu biznesowego. Znakami czasów pokryzysowych stały się bowiem wzrost konkurencyjności na rynku, problemy z rentownością i nadwyżką zdolności usługowych, presja na ceny ze strony klientów. To wszystko zmusza firmy do cięcia kosztów w każdym aspekcie działalności. Wymagająca konkurencja wymusiła na kancelariach zmianę sposoby wyceny ich pracy dla klientów – pojawiła się alternatywa dla stawek godzinowych (alternative fee arrangements). Nadwyżka siły roboczej i jej niewykorzystanie prowadzą do przesuwania pracy do mniej kosztownych prawników pracujących w niepełnym wymiarze czasu tudzież prawników kontraktowych, co pomaga dopasować się do popytu. Te nowe formy zatrudnienia wpływają ponadto na zmiany w biurach kancelarii.

W londyńskich biurach globalnych firm

Londyn jest największym rynkiem prawniczym w Europie, a Wielka Brytania jest po USA drugim największym dostawcą usług prawnych. Londyńskie kancelarie zajmują ponad 3,1 mln mkw. powierzchni biurowej. Spowolnienie i strukturalne zmiany w branży spowodowały zmniejszenie metrażu biurowego i wdrożenie alternatywnych strategii miejsc pracy (alternative workplace strategies). Wiele firm globalnych zastępuje biura gabinetowe bardziej „giętką” (agile) aranżacją, aby zintensyfikować wykorzystanie przestrzeni. Badania przeprowadzone przez CBRE w Wielkiej Brytanii pokazały, że firmy działające w biurach otwartych (open plan office, open space) płacą za nie czynsz mniejszy o 20 proc.

Wdrażanie biur typu agile (np. gorące biurka hot desks) jest również związane z korzystaniem z nowych technologii. Bezpieczny i zdalny dostęp do poufnych dokumentów jest dziś powszechny i będzie jednym z kluczowych czynników wdrażania elastycznej pracy (flexible and agile working).

Innym sposobem zmniejszania wydatków przez firmy prawnicze stało się przenoszenie funkcji zaplecza biznesowego poza Londyn, do tańszych miast w Wielkiej Brytanii (Manchester) i Europie oraz zlecanie ich firmom zewnętrznym (outsourcing). Może to przynieść znaczne oszczędności, zarówno na kosztach nieruchomości, jak i pracy.

Boom na polskim rynku usług prawnych

Tymczasem na polskim rynku prawniczym sytuacja jest, zdaniem autorów raportu, zgoła inna. Tu największe kancelarie wciąż zatrudniają prawników, a ich przychody generalnie rosną, mimo niedawnej transformacji, jaką przeszła branża w zakresie charakterystyki dominujących usług. Doradztwo przy ofertach publicznych i prywatyzacji zostało wyparte przez zlecenia dotyczące obsługi transakcji na rynku nieruchomości, rozwiązywania sporów i finansowania. Na bardziej wymagającym dziś rynku toczy się też wciąż walka o młode talenty prawnicze. Zdaniem autorów raportu jednak także i w Polsce prowadzenie przez kancelarie nowoczesnej polityki w dziedzinie nieruchomości biurowych może dać przewagę nad konkurencją i być sposobem na przyciągnięcie najlepszych prawników. Rosnąca rywalizacja cenowa również na rynku polskim prowadzi do szukania przez firmy oszczędności. Taka tendencja wyraża się np. przenoszeniem przez niektóre kancelarie części działalności z Warszawy do miast regionalnych.

Biznes prawniczy w biurach stolicy

Warszawa jest najbardziej rozwiniętym rynkiem prawniczym w Polsce, z największą liczbą prawników. Autorzy raportu CBRE wzięli pod lupę 75 największych firm prawniczych z siedzibą w Warszawie, które razem zatrudniają 2,1 tys. adwokatów i radców prawnych, 3,3 tys. prawników i 5,1 tys. pracowników. Zajmują w sumie 105 tys. mkw. powierzchni biurowej, której wartość można oszacować na blisko 25 mln euro.

Ze względu na rosnące zapotrzebowanie na usługi prawne w Polsce, kancelarie co roku angażują coraz więcej prawników. 60 proc. firm z kręgu Top 75 to kancelarie polskie, ale te 40 proc. międzynarodowych zajmuje 57 proc. powierzchni biurowej. Średnia wielkość warszawskiej kancelarii wynosi 1402 mkw., z czego 55 mkw. przypada na jednego adwokata/radcę, 34 mkw. na jednego prawnika, 20 mkw. na jednego pracownika (ogółem średnia dla pracownika biurowego w Warszawie to 10 mkw.). W Londynie natomiast na jednego prawnika przypada średnio 130 mkw. powierzchni  kancelarii. W Warszawie 20 największych kancelarii zajmuje blisko 60 proc. metrażu prawniczego. Ich rozwój odzwierciedla się w corocznie większym wynajmie biur. W 2015 r. zapotrzebowanie kancelarii na powierzchnię biurową w stolicy było o 42 proc. wyższe niż średnia z ostatnich 10 lat. W 2016 r. wyniosło ono 18 proc. przeciętnej z ostatnich 10 lat. Pojedyncza umowa najmu w 2015 r. opiewała przeciętnie na 895 mkw., w 2016 r. – na 1363 mkw.

W ciągu ostatnich 15 lat niemal połowa podpisanych przez kancelarie umów najmu to były odnowienia. Firmy prawnicze w większości zajmują najlepsze pierwszorzędne budynki, toteż nie zmieniają często siedzib. Rozlokowały się głównie w centrum miasta, co potwierdza, jak bardzo miejsce biura liczy się w ich biznesie. Biura w śródmieściu ma prawie 87 proc. firm prawniczych. Centralne położenie zapewnia nie tylko bliskość do klientów i instytucji publicznych, w których prawnicy dla nich pracują (np. sądy, urzędy), ale także dodaje prestiżu i pomaga przyciągnąć najlepsze talenty.

Według raportu najbardziej pożądane przez kancelarie budynki to wieże biurowe: Rondo 1 (7 kancelarii), Warszawskie Centrum Finansowe (3) oraz Q22 (3). Niektóre kancelarie unikają drapaczy chmur i wynajmują pomieszczenia  w odrestaurowanych kamienicach, takich jak Jasna 26 (Sołtysiński, Kawecki & Szlęzak), Plac Małachowskiego (K&L Gates) czy Le Palais (Schoenherr).

W celu zwiększenia konkurencyjności część firm przeniosła poza Warszawę swoje zaplecze biznesowe. Niektóre wdrażają alternatywne strategie miejsca pracy (np. open space w nowej siedzibie DLA Piper – przypis redakcji). Biura gabinetowe jednak wciąż pozostają najpopularniejsze, choć autorzy raportu przewidują, że globalne firmy prawnicze, aby zmniejszać koszty w Polsce, będą wdrażać „zwinną” strukturę biurową i rezygnować z wskaźnika biurkoczłowiek 1:1.

Warszawa jest również znaczącym beneficjentem tendencji offshoringu rozwiniętej w Europie Zachodniej. Polska jako jeden z największych europejskich graczy w dziedzinie centrów usług wspólnych (SSC) i outsourcingu procesów biznesowych (BPO) przyciąga wiele firm, które chcą przenieść swoje działy zaplecza biznesu do tańszych lokalizacji. Zrobiły to już globalne firmy prawnicze DLA Piper, Linklaters i Dentons, które otworzyły nowe centra SSC w Warszawie.

Największe transakcje wynajmu biur w ostatnich dziesięciu latach wskazują, że kancelarie wolą odnawianie umów i oferty pre-let (wynajem jeszcze przed rozpoczęciem budowy biurowca), aby zdobyć lub utrzymać jak najlepsze lokalizacje i pomieszczenia o odpowiednim poziomie biurowego komfortu. Popularność transakcji pre-let dowodzi, że kancelarie prowadzą długoterminową politykę w dziedzinie najmu nieruchomości. Z kolei wielu deweloperów jest w stanie zaoferować lepsze warunki wynajmu dla pożądanych prestiżowych i rozpoznawalnych najemców, jakimi są firmy prawnicze.

Czas na open space?

W konkluzjach raportu jego autorzy stwierdzają, iż postępująca konkurencja na rynku prawniczym będzie zmuszać  kancelarie do rewizji bazy kosztowej. Jednak nadal będą one poszukiwać biur w najlepszych budynkach typu premium, chocialternatywne strategie miejsc pracy będą stawać się bardziej popularne. Ze względu na rosnącą presję na czynsze, przeprowadzki do nowoczesnych budynków biurowych będą mogły być również korzystnym rozwiązaniem dla wielu mniejszych firm prawniczych. Wzrost popytu na rynku warszawskim zależeć będzie jednak od kolejnych lokalizacji centrów BPO/SSC przez globalnych liderów rynku prawniczego.

Opracowanie: Ireneusz Walencik

i.walencik@rynekprawniczy.pl